Erbschaftsteuer auf Immobilien

Wer eine Immobilie erbt, muss in der Regel Erbschaftsteuer auf den Verkehrswert dieser Immobilie zahlen. Dies kann sehr schnell dazu führen, dass das Erbe keinen finanziellen Wert mehr hat. Wenn nicht gleichzeitig ein der Steuer entsprechendes Barvermögen erworben werden kann, ist es für Erben von Immobilien nur selten möglich, das Gebäude zu behalten. Um niemanden im Erbfall in den finanziellen Ruin zu treiben, gelten daher einige Sonderregeln beim Vererben von Immobilien.

Eigene Nutzung der Gebäude

Ehegatten und Lebenspartner, die ein selbst bewohntes Gebäude erben, erhalten dieses zu 100% steuerbefreit. Voraussetzung ist allerdings, dass der Verstorbene die Wohnung entweder bis zu seinem Tode selbst bewohnt hat oder diese nur aufgrund seiner eigenen Pflegebedürftigkeit nicht selbst bewohnen konnte. Es kann also immer nur eine Wohnung steuerbefreit zum Eigenbedarf vererbt werden. Auch Kinder, die eine solche Wohnung erben, müssen keine Steuern für die Immobilie zahlen, falls die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Bei größeren Wohnungen muss der Wert der Immobilie ermittelt und anteilig für die überschüssigen Quadratmeter versteuert werden. Falls also die Kinder schon vor dem Tod der Eltern die Immobilie bewohnen, sollte auf Wohnraumvergrößerungen, welche diese Grenze überschreiten, wenn möglich verzichtet werden. Auch muss der Erbe nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang in der Wohnung bleiben, sonst werden nachträglich doch noch Steuern fällig. Lediglich wenn zwingende Gründe für einen Umzug vorliegen, entfällt die Bedingung der Mindestnutzung. Die Notwendigkeit für eine dauerhafte Pflege, die einen Umzug in ein Heim notwendig macht, ist ein solcher Grund. Ein Umzug aus beruflichen Gründen wird dagegen nicht als zwingender Grund anerkannt.

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Vermietete Immobilien

Wenn vererbte Gebäude zu Wohnzwecken vermietet sind, werden bei der Berechnung der Erbschaftsteuer nur 90 Prozent des Wertes herangezogen. Beim Aufteilen des Vermögens kann diese Begünstigung jedoch wegfallen, wenn der Erblasser verfügt hat, dass das Gebäude an eine andere Person übertragen werden muss. Grundsätzlich ist jedoch eine Stundung der Steuerschuld möglich. Dies bedeutet, dass ein Erbe, der die Steuer für eine Immobilie nicht zahlen kann, ohne diese zu verkaufen, erst zehn Jahre nach dem Erbfall zur endgültigen Zahlung der Steuerschuld verpflichtet ist.

Der Wert der Immobilien

Der Gesetzgeber geht stets vom sogenannten Verkehrswert der vererbten Gebäude aus. Gerade bei älteren Gebäuden kann es daher sinnvoll sein, wenn die Erben einen Gutachter beauftragen, der den aktuellen Wert des Gebäudes ins Detail ermittelt. So kann häufig ein Wert weit unter den ortsüblichen Schätzungen festgestellt werden. In anderen Fällen passt besser das sogenannte Ertragswertverfahren, bei dem die üblichen Mieten und der Zustand des Gebäudes die Basis zur Wertermittlung bilden.

Schützenswerte Denkmäler

Wenn die geerbte Immobilie ein schützenswertes Denkmal ist, und sich bereits seit mindestens 20 Jahren im Familienbesitz befand, kann auch hier eine vollständige Steuerbefreiung erfolgen. Hierzu muss der Erbe sich aber bereit erklären, sich den Bestimmungen des Denkmalschutzes zu unterstellen. Kann kein Denkmalschutz beantragt werden, kann der Erbe die Immobilie auch dem Allgemeinwohl zur Verfügung stellen. Insofern die Ausgaben für dieses Allgemeinwohl nicht durch Einnahmen, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden, wieder ausgeglichen werden, kann das Erbe frei von der Erbschaftsteuer entgegengenommen werden.