Hypothekenrechner 2022

Mit dem Hypothekenrechner können Sie online alle Eckdaten für Ihr Hypothekendarlehen zur Finanzierung Ihrer Immobilie berechnen. Wählen Sie einen Sollzins sowie Ihre Wunschlaufzeit oder Wunschrate aus. Geben Sie geplante Sondertilgungen und eine Zinsbindungsfrist an. Der Hypothekenrechner berechnet alle Kosten, gibt die anfängliche Tilgung, den Effektivzins sowie einen Tilgungsplan zum Ausdruck aus. Anhand der vom Hypothekenrechner berechneten Charts zu Zins- und Tilgungsanteilen sowie zur Entwicklung der Restschuld Ihres Hypothekendarlehens erhalten Sie einen schnellen Überblick über weitere wichtigste Eckdaten des Darlehens. Geben Sie nun die erforderlichen bzw. gewünschten Daten für Ihr Darlehen ein. Der Hypothekenrechner berechnet alle wichtigen Parameter bezüglich Ihres Hypothekendarlehens.

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Beispielberechnung Hypotheken

Grundsätzliches zum Begriff "Hypothekendarlehen"

Hypothekendarlehen sind Darlehen, die durch Grundpfandrechte auf mindestens einer Immobilie besichert sind. Solch ein Grundpfandrecht, das also als Belastung auf einem Grundstück als Kreditsicherheit für ein Darlehen dient, nennt man Hypothek (altgr. "Unterpfand").

Der Begriff Hypothekendarlehen ist umgangssprachlich eine Vereinfachung, da auch andere Grundpfandrechte, wie Grundschuld oder Sicherungsgrundschuld als Kreditsicherheit verwendet werden dürfen.

Die wichtigsten Begriffe rund um den Hypothekenrechner

Hypothek

Eine Hypothek im eigentlichen Sinne ist ein Pfandrecht bei einer Finanzierung. Der Schuldner erhält den gewünschten Kredit nur dann ausgezahlt, wenn er ein Unterpfand hinterlässt. In der Immobilienfinanzierung ist das Grundstück sowie das Gebäude selbst das Pfand, es muss als Sicherheit hinterlegt werden. Meist wird die Hypothek auch im Grundbuch der Immobilie eingetragen. 100 Prozent der Bausumme können jedoch nicht besichert werden, üblich sind Hypotheken in Höhe von 80 Prozent des Verkehrswertes. Gerät der Schuldner mit der Rückzahlung in Verzug, kann der Kredit gekündigt und die Sicherheit verwertet werden. Meist findet dann eine Zwangsversteigerung statt, deren Erlös für die Tilgung der Schulden verwendet wird.

Hypothekendarlehen

Kredite, für deren Abschluss als Sicherheit eine Hypothek (also ein Pfandrecht an der Immobilie) hinterlegt werden muss, sind Hypothekendarlehen. Dabei unterscheiden die Finanzexperten zwischen drei Varianten: der Festhypothek, der variablen Hypothek und der LIBOR-Hypothek. Festhypotheken laufen in der Regel über ein bis zehn Jahre, in denen ein fest vereinbarter Zinssatz gezahlt werden muss. Bei variablen Hypothekendarlehen kann der Zinssatz an sich verändernde Zinsbedingungen angepasst werden. LIBOR-Hypotheken sind an Referenzzinssätze gebundene Darlehen mit einer kurzen Laufzeit von nur 6 Monaten.

Hypothekenzinsen

Zinsen für Hypothekendarlehen werden Hypothekenzinsen genannt. Aufgrund der ausgezeichneten Besicherung der Darlehen durch die Hypothek sind die Angebote der Banken und Kreditinstitute dafür recht günstig. Die niedrigsten Zinsen verzeichnen die Festhypotheken mit ihrer kurzen Laufzeit. Hypothekenzinsen bei variablen Hypotheken orientieren sich am aktuellen Zinsniveau – Darlehensnehmer profitieren von der derzeitigen Flaute, müssen jedoch jederzeit mit steigenden Zinsen rechnen. Zu den fälligen Zins- und Tilgungsterminen sind die Raten dadurch oft unterschiedlich. Das erschwert die Finanzplanung.

Tilgung

Darlehen werden in Teilschritten zurückgezahlt. Diese Zahlungen nennt man auch Tilgung.

Ratenhöhe

Bei der Rückzahlung der Darlehen unterscheiden die Experten zwischen zwei Varianten. Bei der ersten sind die Tilgungen gleich hoch. Hinzu kommen taggenau berechnete Zinsen auf die Darlehnssumme. Durch die niedriger werdende Verbindlichkeit sinkt die Rate also mit jedem Zahlungstermin. Diese Kreditform ist typisch für Ratenkredite. Bei der zweiten Möglichkeit fordert die Bank eine gleichmäßig hohe Rate. Sie enthält einen Tilgungs- und Zinsanteil. Mit der sinkenden Restschuld mindern sich die Zinsen, der Tilgungsanteil steigt mit jeder Rate. Solche Kredite werden Annuitätendarlehen genannt.

Tilgungsplan

Banken und Kreditinstitute listen alle fälligen Zahlungen in einem Tilgungsplan auf. Er enthält neben der Rate auch die Höhe der Tilgung und der Zinsen. Auch die Restschuld wird ausgewiesen. Bei Darlehen mit einer Zinsbindungsphase wird der Tilgungsplan allerdings auf diesen Zeitraum begrenzt. Jede Sondertilgung führt zu einer Kürzung der Laufzeit des Darlehens und zu einer Änderung des Zinsbetrages, daher sollten Schuldner dann einen neuen Tilgungsplan anfordern.

Sollzins

Zinsen stellen die Vergütung für die Inanspruchnahme des Kredites dar. Der im Darlehensvertrag ausgewiesene Zinssatz gilt jeweils für ein Jahr. Der Begriff Sollzins wird für Zinsen für Verbindlichkeiten des Schuldners genutzt. Zinsen für Guthaben heißen entsprechend dann Habenzinsen – diese Begriffe gehen auf die Bilanz der Bank zurück. Sollzinsen werden stets taggenau auf die verbliebene Restschuld eines Kredites berechnet. Dabei richtet sich die Fälligkeit der Zinsen nach dem Vertrag – sie können monatlich, quartalsweise oder auch jährlich eingezogen werden.

Grundschuld

Viele Schuldner setzen die im Grundbuch der Immobilie eingetragene Grundschuld mit einer Hypothek gleich, doch es existieren kleine Unterschiede. Dabei dienen sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek als Sicherheit für ein langfristiges Baudarlehen. Eine Hypothek ist dabei stets an ein konkretes Darlehen gebunden. Sie reduziert sich mit jeder Tilgungszahlung. Ist die Rückzahlung beendet, wird die Hypothek im Grundbuch gestrichen. Eine Grundschuld dagegen wird unabhängig von der Kreditsumme behandelt. Sie bleibt auch nach der Tilgung des Darlehens im Grundbuch stehen, die Löschung muss beantragt werden. Müssen nach einer bestimmten Tilgungsphase erneut Fremdgelder aufgenommen werden, weil zum Beispiel ein Altbau saniert werden soll, können die „freien“ Mittel der Grundschuld dafür wieder verwendet werden. Das spart Kosten für das Eintragen der Grundschuld und auch Zeit.

Restschuld des Darlehens

Die Höhe der Verbindlichkeiten innerhalb einer Finanzierung zu einem bestimmten Stichtag wird als Restschuld bezeichnet. Sie bildet die Basis für die Zinsberechnung zu einem Fälligkeitsdatum.

Anfangstilgung

Auch bei einem Hypothekendarlehen kann der Tilgungssatz, der bei der ersten Rate gezahlt werden muss, individuell festgelegt werden. Flexibel bleibt, wer sich die Anpassung der Anfangstilgung in den Vertrag schreiben lässt. So lässt sich die Laufzeit des Kredites später verkürzen, bei Zahlungsschwierigkeiten jedoch auch die monatliche Belastung verringern.

Volltilgung

Darlehen mit einer Volltilgung werden im Rahmen der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt. Tilgungsraten sind damit gut kalkulierbar, die Zinssätze oft fest.

Baugeld

Unter dem Begriff Baugeld wird in der Regel der Betrag zusammengefasst, der für die Errichtung, die Sanierung oder den Umbau einer Immobilie bereitgestellt werden muss. Dazu zählen das Eigenkapital sowie die Mittel aus einer Fremdfinanzierung. Baugeld ist jedoch auch ein Rechtsbegriff aus dem Gesetz zur Sicherungen von Bauforderungen. Hier bezeichnet Baugeld den Betrag, den der Empfänger von einer dritten Partei erhält.

Beispiel für die Hypothekenberechnung

1. Erste Hypothekenrate: Berechnung des Zinsanteils mit dem Hypothekenrechner

Die zu berechnende fixe monatliche Rate setzt sich stets aus einem von der jeweiligen Restschuld abhängigen Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Hypotheken-Rückzahlung beträgt die Restschuld 400.000 Euro.

Zinsanteil der ersten Rate
Der Zinsanteil der ersten Monatsrate beträgt bei einem Sollzins von 1,5 Prozent je Jahr ein Zwölftel von 6.000 Euro (6.000 Euro = 1,5 Prozent von 400.000 Euro). => 500,00 Euro Zinsanteil

2. Berechnung der Hypothekenrate anhand der angegebenen Laufzeit

Der Hypothekenrechner berechnet mit einer vermuteten Rate das Hypothekendarlehen für die Wunschlaufzeit von 30 Jahren. Dabei nutzt er das Wissen vom jeweiligen Zinsanteil der Rate, denn dieser wurde für die erste Rate unter 1. mit 500,00 Euro berechnet und kann für die Folgeraten stets anhand der Restschuld neu ermittelt werden. Dann korrigiert der Hypothekenrechner die zu berechnende Rate mittels Intervallschachtelung solange, bis die Restschuld am Ende der Wunschlaufzeit genau 0 ist.

Errechneter Tilgungsplan zum Ende der Laufzeit von 30 Jahren
Monat	Restschuld Vormonat	Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil
357	...	...	...	...
358	4.131,11	1.380,48	5,16	1.375,32
359	2.755,79	1.380,48	3,44	1.377,04
360	1.378,75	1.380,48	1,72	1.378,76
361	0,00

Monatliche Hypothekenrate für Familie Fischer
Die monatliche Rate für das Hypothekendarlehen beträgt gemäß obigen Ratenplans bei einer Laufzeit von 30 Jahren 1.380,48 Euro

3. Berechnung der Anfangstilgung mit dem Hypothekenrechner

Bei Hypothekendarlehen wird meistens auch die anfängliche Tilgung in Prozent je Jahr angegeben. Die permanent gleich hohe Rate bei Hypothekendarlehen auf Annuitätenbasis setzt sich aus einem im Darlehensverlauf abnehmenden Zins- und einem im gleichen Maße steigenden Tilgungsanteil zusammen. Die Anfangstilgung entspricht dabei dem Tilgungsanteil der ersten Rate bezogen auf das erste Jahr der Hypothekenlaufzeit in Prozent je Jahr. Somit wird ein Hypothekendarlehen bei hoher Anfangstilgung zügiger getilgt, als bei einer niedrigen anfänglichen Tilgung.

Für Familie Fischers Darlehen berechnet der Hypothekenrechner die Anfangstilgung wie folgt:

Anfangstilgung

Der Tilgungsanteil der ersten Rate von Familie Fischer beträgt bei einer Ratenhöhe von 1.380,48 Euro (siehe Berechnung bei Punkt 2) abzüglich des ersten Zinsanteils in Höhe von 500 Euro (siehe Berechnung bei Punkt 1) genau 880,48 Euro. Auf das Jahr hochgerechnet sind diese 12 × 880,48 Euro = 10.565,076 Euro 10.565,76 Euro bilden 2,641 Prozent von der gesamten Darlehenssumme in Höhe von 400.000 Euro Die anfängliche Tilgung für Familie Fischers Hypothekendarlehen beträgt 2,641 Prozent

4. Berechnung der Gesamtzinsen mit dem Hypothekenrechner

Die Summe aller Zinsanteile aus den Ratenzahlungen und eventuell dem Disagio, das als "Vorabzins" zu Beginn der Hypothekenfinanzierung abgezogen wird, entspricht den Gesamtzinsen. Familie Fischer hat kein Disagio vereinbart, so dass die Gesamtzinsen der Summe der Zinsanteile aller Ratenzahlungen entsprechen.

Gesamtzinsen für Familie Fischer
Die Gesamtzinsen für das Hypothekendarlehen betragen 96.973,10 Euro

5. Berechnung des Gesamtaufwands mit dem Hypothekenrechner

Die für die Tilgung des Hypothekendarlehens aufzubringende Summe aller Zahlungen entspricht dem Gesamtaufwand für das Hypothekendarlehen. Der Gesamtaufwand setzt sich zusammen aus Zinsen, gegebenenfalls dem Disagio sowie allen Tilgungsleistungen.

Gesamtaufwand für Familie Fischer
Der Gesamtaufwand zur Zahlung des Hypothekendarlehens beträgt 400.000 € Tilgung + 96.973,10 € Zinsen = 496.973,10 €.

6. Berechnung der Restschuld im Anschluss an die Zinsbindungsfrist mit dem Hypothekenrechner

Familie Fischer möchte die Restschuld ihres Hypothekendarlehens nach der 15jährigen Zinsbindungsfrist berechnen. Anhand dieser Restschuld können die Fischers die Kosten einer Anschlussfinanzierung mit dem voraussichtlichen künftigen Zinssatz einschätzen. Der vom Hypothekenrechner berechnete und ausdruckbare Tilgungsplan zeigt die Höhe der Restschuld nach 180 Monaten.

Tilgungsplan am Ende der Zinsbindungsfrist
Monat	Restschuld Vormonat	Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil
178	...	...	...	...
179	224.592,54	1.380,48	280,74	1.099,74
180	223.492,80	1.380,48	279,37	1.101,11
181	222.391,68	...	...	...
Die Restschuld im Anschluss an die 15jährige Zinsbindungsfrist beträgt 222.391,68 Euro

7. Berechnung des Effektivzinssatzes mit dem Hypothekenrechner

Zur Berechnung des effektiven Jahreszinses werden alle Kosten und Zahlungen wie Sondertilgungen, Disagio und Raten zu den jeweiligen Zeitpunkten ein. Der effektive Jahreszins wird nach der internen Zinsfußmethode (Internal Rate of Return, IRR) ermittelt. Alle Hypothekendarlehenanbieter sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins bei ihren Hypothekenangeboten anzugeben, damit die Verbraucher die verschiedenen Hypothekendarlehenangebote miteinander vergleichen können. Der Hypothekenrechner berechnet den Effektivzins mittels eines iterativen Berechnungsverfahrens.

Effektivzins für Familie Fischer
Der Effektivzins für Familie Fischers Hypothekendarlehen beträgt 1,510 Prozent

8. Generierung des gesamten Tilgungsplans durch den Hypothekenrechner

Der Hypothekenrechner generiert auch den Tilgungsplan zu Familie Fischers Hypothekendarlehen. Der Tilgungsplan informiert über alle Ratenzahlungen, der jeweiligen Restschuld zum Zeitpunkt der Ratenzahlung, sowie den jeweiligen Tilgungs- und Zinsanteilen aller Finanzierungsraten. Familie Fischer kann den Plan über den dazugehörigen Infobutton im Rechnerergebnis anschauen und mit Hilfe des Druckbuttons im Tilgungsplan-Fenster ausdrucken.

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