Hypothekenzinsen – was ist zu beachten?

Die Hypothekenzinsen sind aktuell niedrig wie nie, so liest man überall. Doch für eine Hypothek selbst fallen keine Zinsen an. Was ist dann eigentlich mit dem Begriff Hypothekenzinsen gemeint? In diesem Text erklären wir die Zusammenhänge zwischen einer Hypothek und den Zinsen.

Was ist eine Hypothek?

Bei der Finanzierung von Immobilien spielen Hypotheken nach wie vor eine große Rolle. Mit einer Hypothek werden Wohn- oder Gewerbeobjekte beliehen, dem Darlehensgeber sichert sie das Pfandrecht an der Immobilie. Dieses wird als Grundschuld auch im Grundbuch eingetragen. Ihre Höhe richtet sich nach dem Beleihungswert der Immobilie. Ist die Hypothek notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen, reicht die finanzierende Bank das benötigte Darlehen aus. Mit jeder Tilgung des Kredites sinkt die Höhe der Hypothek. Bei Zahlungsschwierigkeiten des Gläubigers, die zu einer Kreditkündigung führen, kann das Kreditinstitut von seinem Grundpfandrecht Gebrauch machen und die Immobilie verwerten. Baufinanzierungen, die mit einer Hypothek besichert sind, nennt man auch Hypothekendarlehen. Für die Hypothek selbst fallen Kosten an, vor allem für die Ermittlung der Beleihungsgrenze des Objektes und für die notarielle Eintragung. Zinsen werden jedoch nicht verlangt.

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Der Unterschied zwischen Bau- und Hypothekenzinsen

Im Bankenwesen wird für die Baufinanzierungen im Allgemeinen der Begriff Bauzinsen verwendet. Bei Hypothekendarlehen sprechen die Experten dann von Hypothekenzinsen. Diese werden also nicht auf die Höhe der Hypothek berechnet, sondern beziehen sich auf die Summe eines Darlehens, das mit einer Hypothek besichert ist. Das Grundpfandrecht an der Immobilie ist eine wertvolle Sicherheit, so dass die Hypothekenzinsen niedriger sind als die Zinsen von Verbraucherkrediten oder Finanzierungen für den Autokauf. Dabei ist der Sollzinssatz vor allem von der Zeit der Zinsbindung abhängig. Je kürzer die Zinsbindungsphase, desto günstiger der Kredit.

Wie läuft eine Finanzierung mit einem Hypothekendarlehen ab?

Am Anfang stellt sich für jeden Darlehensnehmer die Frage, wie hoch die Bausumme seines Projektes sein wird und wie viel Eigenkapital er aufbringen kann. Den fehlenden Betrag muss er finanzieren. Ein Hypothekendarlehen ist neben KfW-Kredit, privatem oder Bauspardarlehen ein möglicher Baustein in der Gesamtfinanzierung. Beim Erwerb von bereits erbauten Immobilien ermittelt ein Gutachter den Verkehrswert, bei Neubauten werden Schätzkosten errechnet. Für die Finanzierung berücksichtigt die Bank einen Sicherheits- oder Risikoabschlag, meist etwa 20 Prozent. Das ist dann der Beleihungswert. Doch davon dürfen die Institute nicht die volle Summe finanzieren, maximale Höhe ist die Beleihungsgrenze, die noch einmal um ca. 20 Prozent niedriger ist. Für den Darlehensgeber ist das der Preis, den er bei einer Verwertung der Immobilie auch in einigen Jahren noch erzielen kann, wenn der Gläubiger ausfallen sollte.

Ein Beispiel
Verkehrswert oder Bausumme gesamt	250.000 €
Abzüglich Risikoabschlag 20 %	50.000 €
= Beleihungswert	200.000 €
Abzüglich rund 20 %	40.000 €
= Beleihungsgrenze	160.000 €

Die Bank wird das Hypothekendarlehen hier nur für eine Summe von 160.000 € auszahlen. Der restliche Betrag muss als Eigenkapital aufgebracht werden.

Für die Hypothek stellt ein Notar einen Hypothekenbrief aus. Dafür und für die Eintragungen im Grundbuch fallen zusätzliche Kosten an, übrigens auch bei der Löschung einer Hypothek nach Beendigung der Finanzierung.

Typische Eigenschaften eines Hypothekendarlehens

Obwohl Hypotheken nur auf Immobilien aufgenommen werden können, können Hypothekendarlehen auch außerhalb von Baufinanzierungen vergeben werden. Immer sind es jedoch langfristige Darlehen mit einer entsprechend hohen Darlehenssumme, die eine hohe Sicherheit erfordert. In der Regel vereinbaren Banken eine anfängliche Zinsfestschreibung, in der sie die Höhe der nominalen Zinsen garantiert. Läuft die Zinsbindung aus, müssen die Zinssätze neu verhandelt werden. Zusätzlich verlangen die Kreditinstitute während der Bauphase Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen noch nicht voll abgerufen wurde. Eine flexible Gestaltung durch Sonderzahlungen oder einen zugesicherten Tilgungssatzwechsel ist auch bei einem Hypothekendarlehen möglich.

Hypotheken sind an das Darlehen gebunden

Im Laufe der Darlehenstilgung verändert sich die Höhe der Hypothek nicht. Das ist auch ein Grund dafür, dass sie derzeit immer häufiger durch eine Grundschuld ersetzt wird, die flexibler ist. Ist das Darlehen abgezahlt, muss die Hypothek gelöscht werden. Geschieht das nicht, wird sie kraft Gesetz in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Wie entwickelt sich der Hypothekenzinssatz in der nächsten Zeit?

Viele Jahre lang waren die Aussichten für Häuslebauer und Immobilienkäufer hervorragend. Banken boten ihnen Finanzierungen mit historisch niedrigen Zinsen an. Die Interhyp, die zu den wichtigsten Baufinanzierern in Deutschland gehört, veröffentlicht monatlich ihren Interhyp-Zinsbericht. Hier geht es unter anderem um die kurz-, mittel- und langfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen für zehnjährige Baudarlehen. Derzeit ist eine deutliche Anhebung des Zinsniveaus wohl nicht in Sicht. Experten raten daher zu langen Zinsbindungsfristen und hohen Tilgungsraten.

Das müssen Sie beachten

Baufinanzierungen verlangen einen sorgfältigen Vergleich der Hypothekenzinsen. Bauherren sollten sich daher von verschiedenen Kreditinstituten Angebote für Hypothekendarlehen mit identischen Ausgangsbedingungen erstellen lassen.

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