Baufinanzierungsrechner 2022

Der Baufinanzierungsrechner ermöglicht Ihnen online die Berechnung der Finanzierung Ihres Eigenheims. Nach frei zu wählender fester Laufzeit oder fixer Rate, eventueller Eingabe von Sondertilgungen oder eines Disagios auf die Baufinanzierung berechnet der Baufinanzierungsrechner entsprechend alle wichtigen Kennzahlen. Dazu gehören u.a. die anfängliche Tilgung, der Effektivzins und der komplette Tilgungsplan zu Ihrer Baufinanzierung. Dieser Tilgungsplan gibt Auskunft über alle Ratenzahlungstermine, deren Zins- und Tilgungsanteile sowie die jeweils berechnete Restschuld der Baufinanzierung. Ebenso berechnet der Baufi-Rechner Charts zur anschaulichen Darstellung der wichtigsten Parameter. Im folgenden können Sie die erforderlichen Daten für Ihre Finanzierungsvorhaben eingeben. Der Baufinanzierungsrechner berechnet alle wichtigen Parameter bezüglich Ihrer Baufinanzierung.

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Beispielberechnung Baufinanzierung

Grundsätzliches zum Begriff "Baufinanzierung"

Wie der Name schon sagt, geht es bei der Baufinanzierung um die Finanzierung eines Bauvorhabens. Damit kann neben der Finanzierung eines Neubaus auch ein Umbauvorhaben oder auch einfach der Kauf einer bereits fertigen Immobilie bezeichnet werden. Es geht also bei der Baufinanzierung sowohl um die Finanzierung der Errichtung, der Sanierung als auch des Erwerbs von Bauwerken. Als häufigste Form bei der Baufinanzierung wird die Rückzahlung fester Raten für eine bestimmte Laufzeit vereinbart. Der Baufinanzierungsrechner wurde für die Berechnung genau dieser Baufinanzierungen entwickelt.

Alles rund um den Baufinanzierungsrechner

Baufinanzierung

Die Bereitstellung von finanziellen Mitteln für den Erwerb von Immobilien und Grundstücken, für die Errichtung von Wohn- oder Gewerbebauten sowie für die Sanierung und Instandsetzung von Gebäuden wird als Baufinanzierung bezeichnet.

Die Gesamtfinanzierung schließt das Eigenkapital des Bauherrn bzw. Immobilienkäufers ebenso ein wie die Fremdfinanzierung durch Kreditinstitute. Klassische Formen der Baufinanzierung sind Hypothekendarlehen der Banken und Sparkassen und Bauspardarlehen. Genutzt werden jedoch auch Darlehen der Bundes- oder Landesbanken wie zum Beispiel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Baukostenzuschüsse oder Arbeitgeberdarlehen. Typisch für die Darlehen mit langer Laufzeit sind die zu stellenden Sicherheiten wie Hypotheken, Grundbucheinträge oder Pfandrechte an einer Lebensversicherung.

Bauzinsen

Zinsen stellen die Bezahlung des geldverleihenden Institutes dar. Gleichzeitig sind sie ein Gradmesser für die Risikoeinstufung des Bankenengagements. Je höher die Gefahr ist, den verliehenen Betrag nicht vollständig zurückzubekommen, desto mehr Zinsen verlangt die Bank. Für langfristige Immobilienfinanzierungen fordern die Banken außerdem weitere Sicherheiten. Damit lässt sich die Immobilie gut verwerten, wenn der Kreditnehmer ausfällt. Daher fallen Bauzinsen deutlich niedriger aus als Zinsen bei Ratenkrediten für Verbraucher oder für Betriebsmittelfinanzierungen von Unternehmen aus.

Zinsbindung und Zinsbindungsfristen

Für die Baufinanzierungen gibt es verschiedene Finanzierungsformen. Bei Darlehen mit einer Zinsbindung wird für mehrere Jahre ein fester Zinssatz vereinbart. Übliche Zinsbindungsfristen sind 5 oder 10 Jahre. Je kürzer diese Frist ist, desto flexibler sind die Darlehen. Je nach Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus kann das zum Vorteil für die Bank oder für den Kunden sein. Derzeit sind die Zinsen historisch tief – mit einer langen Zinsbindung sind Kreditnehmer im Moment also gut beraten. Banken belohnen aber kurze Zinsbindungen mit besseren Zinskonditionen. Endet die Zinsbindungsphase, ist das Darlehen meist nicht abbezahlt. Der Kunde muss dann eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung ist bei einem Darlehen mit Zinsbindung notwendig. Oft ist das auch der richtige Zeitpunkt, um eine günstigere Bank für den Baukredit zu suchen. Ein Wechsel lohnt sich schon, wenn der Zinssatz nur um 0,2 Prozentpunkte günstiger ist als im laufenden Vertrag! Bei der Übertragung der Baufinanzierung auf eine andere Bank müssen die Sicherheiten mit übergeben werden. Hierfür entstehen Kosten. Eine Anschlussfinanzierung kann über die gesamte Restsumme erfolgen, typisch ist aber erneut ein Darlehen mit einer Zinsbindung über mehrere Jahre. Bei dieser Finanzierungsform bleibt die Laufzeit des Darlehens also lange offen.

Volltilgung

Bei einem Baudarlehen mit Volltilgung werden alle Konditionen der Finanzierung bereits bei Vertragsbeginn festgelegt. Das bezieht sich nicht nur auf die Darlehnssumme, sondern auch auf die Laufzeit, den Zinssatz sowie den Tilgungsverlauf. Das bedeutet Verlässlichkeit für beide Seiten, denn Änderungen sind nicht eingeplant. Sinkt oder steigt jedoch das allgemeine Zinsniveau, kann der Vertrag nicht angepasst werden. Am Ende der festgelegten Laufzeit ist der Kredit getilgt. Üblich sind Verträge mit einer Laufzeit bis zu 20 Jahren, der Tilgungsanteil muss daher relativ hoch sein. Meist beginnt er bei 3 Prozent. Kreditkunden sind dann schneller wieder schuldenfrei. Banken gewähren oft einen Zinsrabatt für diese Darlehensform.

Tilgungsplan

Transparenz und Übersichtlichkeit während der Finanzierung sichert ein Tilgungsplan. Er weist alle Zahlungstermine aus, monatliche Raten sind in Tilgungs- und Zinsanteil unterteilt. Genannt wird außerdem die verbleibende Restschuld. Bei Darlehen mit einer Zinsbindungsphase wird nur die Zeit bis zum Auslaufen der Zinsvereinbarung dargestellt. Der Baufinanzierungsrechner stellt Ihnen einen solchen Tilgungsplan zum Ausdrucken zur Verfügung.

Monatsraten

Bei einer privaten Baufinanzierung ist die Rückzahlung der aufgenommenen Darlehnssumme in monatlichen Raten typisch. Dafür gibt es mehrere Varianten – meist ist die monatliche Rate jedoch gleich hoch. So wird die monatliche Belastung für den Kreditnehmer planbar. Solche Kredite werden auch Annuitätendarlehen genannt. Die Rate setzt sich stets aus zwei Teilen zusammen – dem Tilgungsanteil und den Zinsen. Da die Zinsen genau nach der (sinkenden) Restschuld berechnet werden, steigt mit jeder Rate der Anteil der Tilgung.

Hier ein Beispiel:

Ein Darlehen mit einer Restschuld von 100.000 Euro wird mit 2 Prozent per anno verzinst. Die monatliche Annuität, also die Rate, ist auf 1.000 Euro im Monat festgelegt.

Rate 1:
Zinsanteil 100.000 Euro x 2 Prozent/12 Monate = 167 Euro
Tilgungsanteil 1.000 Euro – 167 Euro = 833 Euro

Rate 2:
Zinsanteil auf die Restschuld 99.167 Euro x 2 Prozent /12 Monate = 165 Euro
Tilgungsanteil 1.000 Euro – 165 Euro = 835 Euro

Tilgungssatz

Bei einem flexiblen Darlehen bestimmt der Tilgungssatz auch die Laufzeit des Darlehns. Gerade in den Anfangsjahren ist es üblich, einen geringen Tilgungssatz zu vereinbaren. Oft gehen Kreditinstitute anfangs nur von einem Tilgungssatz von 1 Prozent pro Jahr aus. So bleibt die monatliche Belastung im Rahmen. Allerdings dauert es aufgrund des steigenden monatlichen Tilgungsanteils immerhin 56 Jahre, bis das Darlehen vollständig getilgt ist! Die Zinssumme wäre hier immens hoch. Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro und einem Zinssatz von 2 Prozent fallen fast 200.000 Euro Zinsen an (monatliche Rate 750 Euro). Erhöht man von Anfang an den Tilgungssatz auf 2 Prozent, so muss man eine Monatsrate von 1.000 Euro aufbringen. Die Laufzeit des Kredites verringert sich nun auf 35 Jahre, insgesamt werden rund 120.000 Euro Zinsen fällig. In der Praxis erhöht sich die Tilgungsrate meist dann, wenn die erste Zinsbindungsfrist abläuft.

Bauspardarlehen

Eine andere Form der Baufinanzierung bieten Bausparkassen ihren Kunden. Bauspardarlehen ergänzen oft die Gesamtfinanzierung. Einen Bausparvertrag können Sparer bereits abschließen, bevor sie sich für eine Baufinanzierung entschließen. Die spätere Verwendung der Sparsumme bleibt ihnen frei. Sie erwerben sich jedoch das Recht, ein besonders günstiges Darlehen der Bausparkasse zu beanspruchen.

Arbeitnehmersparzulage

Der deutsche Staat fördert vermögenswirksame Leistungen, wenn Arbeitgeber in Verträge des Arbeitnehmers einzahlen. Dazu zählt auch die Arbeitnehmersparzulage. Sie kann sowohl für Bausparverträge als auch für die Tilgung von Baukrediten in Anspruch genommen werden. Die staatliche Prämie beträgt 43 Euro im Jahr und muss bei der Einkommensteuererklärung beantragt werden. Sie wird jedoch nur an Steuerpflichtige mit einem Einkommen bis zu 17.900 Euro je Person bewilligt.

Wohnungsbauprämie

Diesen staatlichen Zuschuss erhalten Sparer auf ihre jährlichen Einzahlungen in ihren Bausparvertrag. Die Beträge dürfen nicht vom Arbeitgeber überwiesen werden. Es gilt eine Einkommensgrenze von 25.600 Euro je Person. Die Wohnungsbauprämie beträgt 45,05 Euro im Jahr und wird ebenfalls bei der Einkommensteuererklärung geltend gemacht.

Beispiel für die Berechnung einer Baufinanzierung

1. Erste Baufinanzierungsrate: Berechnung von Zins- und Tilgungsanteil

Die fixe monatliche Rate über 1.250 Euro setzt sich stets aus einem von der jeweiligen Restschuld abhängigen Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Baufi-Rückzahlung beträgt die Restschuld 350.000 Euro.

2. Weitere Baufinanzierungsraten: Berechnung von Zins- und Tilgungsanteil

Während der Rückzahlung der Baufinanzierung nimmt die Restschuld mit jeder Ratenzahlung weiter ab. Daher verringert sich auch der von der Restschuld zu berechnende Zinsanteil mit jeder Baufi-Rate. Der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend, da die Summe von Zins- und Tilgungsanteil immer die monatliche Baufinanzierungsrate von 1.250 Euro ergibt.

Tilgungsplan der ersten Monate
Monat	Restschuld Vormonat	Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil
1	350.000,00	1.250	364,58	885,42
2	349.114,58	1.250	363,66	886,34
3	348.228,24	1.250	362,74	887,26
4	347.340,98	1.250	361,81	888,19
5	...	...	...	...

3. Berücksichtigung der Sondertilgungen durch den Baufinanzierungsrechner

Familie Mahler wird 5.000 Euro Sondertilgungen je Jahr zahlen. Diese Sondertilgungen verringern jeweils auch die jeweilige Restschuld der Baufi. Somit fällt der Zinsanteil der darauf folgenden Baufinanzierungsrate nochmals geringer aus, und der Tilgungsanteil wächst entsprechend.

Tilgungsplan vor und nach erster Sondertilgung
Monat	Restschuld Vormonat	Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil
10	...	...	...	...
11	341.104,21	1.250	355,32	894,68
12	340.209,53	1.250	354,38	895,62
12	339.313,92	Sondertilgung 5.000	0,00	5.000,00
13	334.313,92	1.250	348,24	901,76
14	...	...	...	...

4. Berechnung der Laufzeit mit dem Baufinanzierungsrechner

Die Laufzeit endet mit der vollständigen Tilgung der Baufinanzierung. Bei Fortführung obiger Berechnung endet der Tilgungsplan, wie folgt:

Tilgungsplan zum Ende der Laufzeit
Monat	Restschuld Vormonat	Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil
237	...	...	...	...
238	4.565,73	1.250	6,05	1.243,95
239	3.320,48	1.250	4,76	1.245,24
240	2.073,94	1.250	2,16	1.247,84
240	826,10	Sondertilgung 826,10		826,10
241	0,00
Die vollständige Tilgung der Baufi erfolgt nach 20 Jahren bzw. nach 240 Monaten.

5. Berechnung der Anfangstilgung durch den Baufinanzierungsrechner

Bei Baufinanzierungen wird meist auch die anfängliche Tilgung in Prozent je Jahr angegeben.

Die permanent gleich hohe Rate bei Baufinanzierungen auf Annuitätenbasis setzt sich, wie beschrieben, aus einem im Darelehensverlauf abnehmenden Zins- und einem entsprechend steigenden Tilgungsanteil zusammen. Die Anfangstilgung entspricht dem Tilgungsanteil der ersten Rate bezogen auf das erste Jahr der Laufzeit in Prozent je Jahr. Daher ist eine Baufinanzierung mit großer Anfangstilgung eher getilgt, als bei einer kleinen anfänglichen Tilgung.

Bei Familie Mahler wird die Anfangstilgung wie folgt berechnet.

Anfangstilgung
Der Tilgungsanteil der ersten Rate von Familie Mahler beträgt 885,42 Euro (siehe Punkt 1) Auf das Jahr hochgerechnet sind diese 12 × 885,42 Euro = 10.624,04 Euro 10.624,04 Euro bilden 3,036 Prozent von der gesamten Baufinanzierungssumme in Höhe von 350.000 Euro Die anfängliche Tilgung für Familie Mahlers Baufinanzierung beträgt 3,036 Prozent.

6. Berechnung der Gesamtzinsen durch den Baufinanzierungsrechner

Die Summe aller Zinsanteile aus den Ratenzahlungen und eventuell dem Disagio, das als "Vorabzins" zu Beginn der Baufinanzierung abgezogen wird, entspricht den Gesamtzinsen. Da Familie Mahler kein Disagio vereinbart hat, entsprechen die Gesamtzinsen der Summe der Zinsanteile aller Ratenzahlungen.

Gesamtzinsen für Familie Mahler
Die Gesamtzinsen für die Baufinanzierung betragen 45.826,10 Euro.

7. Berechnung des Gesamtaufwands durch den Baufinanzierungsrechner

Die Summe aller Zahlungen, die für die Tilgung der Baufinanzierung aufgebracht werden müssen, entspricht dem Gesamtaufwand für die Baufinanzierung. Die Zahlungen setzen sich zusammen aus Zinsen, gegebenenfalls dem Disagio sowie allen Tilgungsleistungen.

Gesamtaufwand für Familie Mahler
Der Gesamtaufwand zur Zahlung der Baufinanzierung beträgt 350.000 Euro Tilgung + 45.826,10 Euro Zinsen = 395.826,10 Euro.

8. Berechnung der Restschuld der Baufinanzierung im Anschluss an die Zinsbindungsfrist

Familie Mahler möchte die Restschuld ihrer Baufinanzierung nach der 15jährigen Zinsbindungsfrist berechnen. So haben sie die Möglichkeit, die Kosten einer Anschlussfinanzierung mit dem voraussichtlichen künftigen Zinssatz einzuschätzen. Der vom Baufinanzierungsrechner berechnete und ausdruckbare Tilgungsplan zeigt, wie hoch die Restschuld nach 180 Monaten ist.

Tilgungsplan am Ende der Zinsbindungsfrist
Monat	Restschuld Vormonat	Rate	Zinsanteil	Tilgungsanteil
178	...	...	...	...
179	100.123,20	1.250	104,30	1.145,70
180	98.977,50	1.250	103,10	1.146,90
180	97.830,60	Sondertilgung 5.000	0,00	5.000,00
181	92.830,60	...	...	...
Die Restschuld im Anschluss an die 15jährige Zinsbindungsfrist beträgt 92.830,60 Euro.

9. Berechnung des Effektivzinssatzes durch den Baufi-Rechner

In die Berechnung des effektiven Jahreszinses gehen alle Kosten und Zahlungen wie Disagio, Sondertilgungen und Raten zu den jeweiligen Zeitpunkten ein. Der effektive Jahreszins wird nach der internen Zinsfußmethode (Internal Rate of Return, IRR) ermittelt. Alle Baufinanzierungsanbieter sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins bei ihren Baufinanzierungsangeboten anzugeben, damit die Verbraucher die verschiedenen Baufinanzierungsangebote miteinander vergleichen können. Der Baufinanzierungsrechner berechnet den Effektivzins mittels eines iterativen Berechnungsverfahrens.

Effektivzins für Familie Mahler
Der Effektivzins für Familie Mahlers Baufinanzierung beträgt 1,257 Prozent.

10. Generierung des gesamten Tilgungsplans durch den Baufi-Rechner

Der Baufinanzierungsrechner erzeugt den gesamten Tilgungsplan für Familie Mahlers Baufinanzierung. Dieser gibt Auskunft über alle Ratenzahlungen, der jeweiligen Restschuld zum Zeitpunkt der Ratenzahlung, sowie den jeweiligen Tilgungs- und Zinsanteilen aller Finanzierungsraten. Diesen Tilgungsplan kann Familie Mahler über den entsprechenden Infobutton des Rechnerergebnisses einsehen und, falls gewünscht, über den Druckbutton im Tilgungsplan-Fenster ausdrucken.

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