10 Fragen zur Hypothek

Eine Hypothek spielt bei der Finanzierung von Immobilien eine große Rolle – doch die wenigsten wissen, was sich tatsächlich hinter dem Begriff verbirgt. Wir beantworten die wichtigsten 10 Fragen rund um das Thema Hypothek.

Was bedeutet "Eine Hypothek aufnehmen"?

Der Begriff Hypothek stammt aus dem Altgriechischen, wo er so viel wie „Unterpfand“ bedeutet. So alt wie das Wort ist auch die Geschichte der Hypothek. Schon vor Beginn unserer Zeitrechnung wurde sie als Pfand für die Besicherung von Krediten eingesetzt. Als Sicherheit für Darlehen spielt sie auch heute noch in der Finanzierung von Immobilien eine wichtige Rolle. Eine Hypothek sichert dem Gläubiger das Eigentum am hinterlegten Pfand, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommt. Für die Hypothek können ausschließlich Wohn- oder Gewerbeimmobilien beliehen werden. Im Gegenzug erhält der Darlehensnehmer dann die benötigte Summe für den Erwerb oder die Errichtung seiner Immobilie.

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Was ist das Grundpfandrecht in der Immobilienfinanzierung?

Bei der Finanzierung von Grundstücken, Gewerbeobjekten, Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen sind die benötigten Darlehenssummen hoch. Kreditgeber verlangen daher Sicherheiten, um im Falle des Ausfalls des Kreditnehmers ihr Geld nicht vollständig zu verlieren. Eine davon ist die Hypothek. Der Immobilienbesitzer überträgt hierbei für einen bestimmten Wert seiner Immobilie dem Kreditgeber das Recht am Eigentum daran. Dieses Pfand wird im Grundbuch eingetragen. Alle Regelungen rund um die Hypothek sind im Bürgerlichen Gesetzbuch, hier im Paragraph 1113 ff., verankert. Damit klärt der Gesetzgeber alle Rechten und Pflichten des Kreditnehmers und der finanzierenden Bank rund um die Hypothek.

Wodurch ist eine Hypothek gekennzeichnet?

Obwohl eine Hypothek immer die Beleihung einer Immobilie voraussetzt, muss sie nicht zwangsweise für die Baufinanzierung eingesetzt werden. Durch diese Art der Verpfändung werden große Darlehenssummen möglich, die auch für eine Existenzgründung oder für bedeutende Investitionen innerhalb eines Unternehmens verwendet werden können. Hypothekendarlehen erfordern einen notariell beglaubigten Hypothekarvertrag.

Gibt es unterschiedliche Hypotheken?

Im Finanzwesen haben sich im Laufe der Jahrhunderte verschiedene Arten von Hypotheken herausgebildet. Die im Paragraph 1113 des BGB klar geregelte Form wird heute auch als „Verkehrshypothek“ bezeichnet. Ihre Höhe und das Pfandrecht am Eigentum werden nicht nur im Grundbuch eingetragen, zusätzlich wird der Hypothekenbrief erstellt. Dieser muss notariell beglaubigt werden, auch die Löschung der Hypothek erfordert das Siegel eines Notars. Soll eine andere Forderung besichert werden, ist die Sicherungshypothek die bessere Alternative. Hier wird kein Hypothekenbrief erstellt, sie ist eine reine Buchhypothek. Eine Übertragbarkeit ist ausgeschlossen, damit ist sie nicht verkehrsfähig. Bedeutung hat diese Art der Hypothek bei Zwangsvollstreckungen.

Verringert sich der Hypothekenbetrag im Laufe der Finanzierung?

Der Betrag der Hypothek ist eng an die laufende Finanzierung gebunden. Mit jeder Tilgung des Darlehens sinkt auch die Hypothek. Ist der Kredit abbezahlt, wird sie kraft Gesetz in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Ihre Löschung muss notariell beglaubigt werden. Im Grundbuch und im Hypothekenbrief ist stets der vollständige Betrag der Hypothek aufgeführt, die tatsächliche Höhe wird nicht sichtbar. Eine aufgenommene Hypothek verhindert den Verkauf der Immobilie. Das Pfandrecht kann nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank übertragen werden.

Wie berechnet sich die Höhe der Hypothek?

Grundlage für die Hohe der Hypothek ist der Beleihungswert der Immobilie. Meist beträgt dieser 60 bis 90 Prozent des Verkehrswertes bzw. der Bausumme. Das ist der Wert des Objektes, mit dem die Bank auch über einen längeren Zeitraum rechnet, wenn sie die Immobilie bei Zahlungsschwierigkeiten verwerten muss. Die Differenz zu den Gesamtkosten des Erwerbs bzw. des Baus muss der Darlehensnehmer durch Eigenkapital selbst aufbringen oder anderweitig besichern.

Hat das Pfandrecht Einfluss auf die Zinshöhe des Darlehens?

In der Regel bestimmt das finanzierende Kreditinstitut, welche Sicherheiten für die Baufinanzierung zur Verfügung gestellt werden müssen. Die Höhe der Hypothekenzinsen beeinflusst das jedoch meist nicht. Entscheidend sind eher die Darlehenshöhe, das allgemeine Zinsniveau, die Höhe des Eigenkapitals und die Dauer der Zinsbindung. Ein Darlehen, in dem der Zinssatz über lange Zeit gebunden ist, wird als Festzinshypothek bezeichnet. Hypotheken werden heute oft durch eine Grundschuld ersetzt.

Grundschuld oder Hypothek?

Als Kreditsicherheit wird heute oft die Grundschuld bevorzugt, weil sie flexibler eingesetzt werden kann. Auch die Grundschuld verbrieft das Pfandrecht an der Immobilie und wird im Grundbuch eingetragen. Sie ist jedoch nicht akzessorisch – ihre Höhe ist also nicht an die Darlehensforderung gebunden und bleibt immer gleich. Das ist gut für Immobilienbesitzer, die nachfinanzieren müssen, denn sie sparen dann Kosten. Die Grundschuld ist generell finanziell günstiger, denn sie muss nicht notariell beglaubigt werden. Auch ihre Löschung am Ende der Finanzierung geht ohne den Notar.

Was passiert, wenn der Kredit nicht mehr bedient wird?

Das Grundpfandrecht erlaubt dem Hypothekengläubiger die Verwertung der Immobilie, wenn der Kredit aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten gekündigt worden ist. Erst sechs Monate danach kann der Gläubiger das Objekt zwangsversteigern oder in die Zwangsverwaltung übernehmen. Die Erlöse aus diesen Maßnahmen stehen ihm zu – und zwar genau in der Höhe der Restschuld der Hypothek. Kann er durch die Verwertung einen höheren Preis erzielen, so muss er diesen dem ursprünglichen Besitzer zur Verfügung stellen.

Was kostet eine Hypothek?

Mit einer Hypothek sind erhebliche Kosten verbunden. Dazu zählen vor allem die Gutachterkosten für die Wertermittlung, wenn es um eine bereits existierende Immobilie geht. Außerdem verlangt der Notar Gebühren für seine Tätigkeit. Kosten fallen auch für das Eintragen und die spätere Löschung der Hypothek im Grundbuch an.

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