Vorfälligkeitsentschädigung - das müssen Sie wissen

Viele Bauherren investierten in die Planung und Finanzierung ihres Projektes jede Menge Zeit und Nerven – doch das Leben meint es anders. Plötzlich steht Geld zur Verfügung, zum Beispiel aus einer Erbschaft, Paare trennen sich und suchen einen Käufer für die Immobilie oder ein Jobwechsel zwingt zum Umzug. Der Immobilienkredit soll gekündigt werden, doch hierfür ist die Zustimmung der Bank notwendig. Wahrscheinlich wird sie eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verlangen.

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die in den Verträgen für Darlehen vereinbarten Konditionen gelten stets für den Darlehensnehmer und das Kreditinstitut. Für langjährige Kreditverträge ist eine Zinsbindungsfrist in den ersten Jahren typisch. Das derzeitige niedrige Zinsniveau nutzen viele Bauherren, um mit der Bank für viele Jahre einen festen Zinssatz abzuschließen. Die Kehrseite der Medaille: Innerhalb der Zinsbindungsfrist ist das Darlehen durch den Darlehensnehmer oft nur kündbar, wenn die Bank entschädigt wird. Dieses Entgelt für eine vorfristige Rückzahlung eines Darlehens nennen die Banker eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Verträgen mit einer variablen Zinsvereinbarung gibt es diese Gebühr nicht.

Welche Gründe führen zur vorzeitigen Tilgung des Darlehens?

Eine vorfristige Rückzahlung des Kreditbetrages kann aus verschiedenen Motiven erfolgen:

• Sondertilgung des gesamten Betrages, weil ungeplant Geld zur Verfügung steht
• Kündigung des Darlehens, weil die Immobilie verkauft worden ist und der Kredit mit dem Erlös getilgt werden soll
• Umschuldung durch eine Finanzierung mit einem anderen Kreditinstitut unter besseren Konditionen

Warum lässt sich die Bank entschädigen?

Zinsen stellen für die Kreditinstitute die Belohnung für das Verleihen der benötigten Beträge dar. Langfristige Darlehen versprechen sicher kalkulierbare Einnahmen. Wird das Darlehen vorfristig getilgt, fallen diese weg. Außerdem haben die Banken die ausgegebenen Beträge gemäß der vereinbarten Laufzeiten refinanziert – Kreditbeträge mit einer 10-jährigen Zinsbindung finanzieren sie über Anleihen oder Einlagen. Steht das Geld nun plötzlich wieder zur Verfügung, muss es neu angelegt werden. Da sich der Zinsmarkt stets entwickelt, kann es hier zu einem Schaden für die Bank führen, wenn der aktuelle Marktzins jetzt niedriger als zum Darlehensbeginn ist.

Wer berechnet die Vorfälligkeitsentschädigungen?

Wie hoch genau die Vorfälligkeitsentschädigung zum Zeitpunkt einer Kündigung ist, wird im Darlehensvertrag nicht geregelt. Der Betrag ist stets von der noch offenen Restschuld, dem vereinbarten Zinssatz sowie der noch geltenden Zinsbindungsdauer abhängig. Doch Banken müssen sich hier an geltendes Recht halten – zu diesem Thema gibt es viele Urteile deutscher Gerichte sowie des Bundesgerichtshofes. Möchten Sie Ihren Kredit vorzeitig tilgen, so lassen Sie sich die Entschädigung von Ihrer Bank ausrechnen. Als Kreditnehmer können Sie diese Berechnung mit Hilfe eines Vorfälligkeitsentschädigungsrechners prüfen. Auch Verbraucherzentralen oder Rechtsanwälte beraten zu dieser Frage.

Kann die Bank auch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verzichten?

Mit einer vorfristigen Darlehenstilgung muss das Kreditinstitut einverstanden sein. Der BFH hat die Banken dazu verurteilt, bei einem Verkauf der Immobilie einer Darlehensrückzahlung zuzustimmen. Auf eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank aber jederzeit verzichten. Dazu wird sie bereit sein, wenn ihr kein Zinsschaden entsteht, etwa wenn nach einem Verkauf der Immobilie der Erwerber eine neue Finanzierung zu ähnlichen Konditionen bei ihr abschließt. Auch bei einem sogenannten Objekttausch, also wenn der Darlehensnehmer mit dem Verkaufserlös ein neues Objekt finanziert, wird oft keine VFE erhoben.

Wichtig zu wissen

• Ist im Rahmen der Baufinanzierungen vertraglich eine Zinsbindung vereinbart, die länger als 10 Jahre läuft, kann das Darlehen nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten ohne VFE gekündigt werden.
• Bauspardarlehen dürfen jederzeit teilweise oder vollständig getilgt werden, Vorfälligkeitsentschädigungen fallen nicht an.
• Bei einer Darlehenskündigung durch die Bank dürfen nur Verzugszinsen, aber keine Vorfälligkeitsentschädigungen verlangt werden.
• Bei Kündigung eines Verbraucherdarlehens ist die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent der Restschuld begrenzt, bei einer Restlaufzeit von einem halben Jahr sogar auf 0,5 Prozent.

Bei Umschuldung: Zinsvorteile kritisch prüfen

Für viele Bauherren bietet sich jetzt eine Umschuldung ihres Vertrages an, weil die Zinsen so niedrig sind. Doch eine Vorfälligkeitsentschädigung kann den erhofften Zinsvorteil aufheben. Rechnen Sie hier also kritisch nach. Kündigen Sie alte Verträge nicht, bevor Ihnen die VFE Ihrer finanzierenden Bank vorliegt. Beziehen Sie in Ihre Verhandlungen auch Ihre Bank ein, vielleicht ist sie ja auch ohne Entschädigung bereit, den Vertrag zu günstigeren Konditionen fortzuführen.

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