Bauspardarlehen – so geht’s mit dem Bausparen

Über viele Jahrzehnte waren die Bauspardarlehen der Banken und Sparkassen bei den deutschen Sparern sehr beliebt, heute sind sie etwas aus der Mode gekommen. Wenn man sie als einen Baustein der gesamten Baufinanzierung einsetzt, lassen sich jedoch ihre Vorteile geschickt nutzen.

Der Grundgedanke des Bausparens

Bausparen ist eigentlich einfach. Künftige Bauherren sparen einen vorab festgelegten Betrag ihrer Bausumme an, meist sind es davon 40 bis 50 Prozent. Das Guthaben wird verzinst. Diese Ansparphase dauert sieben bis acht Jahre, dann ist der Vertrag zuteilungsreif. Das Sparguthaben wird ausgezahlt – und am besten gleich als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht.

Gleichzeitig erwerben die Bauherren Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen der Bausparkasse. In der anschließenden Darlehensphase zahlen sie dieses zurück.

Die Vorteile des Bausparens

• Bausparen ermöglicht einen Vermögensaufbau über einen überschaubaren Zeitraum. Wählen Sparer anfangs geringe Bausparsummen, bleibt die monatliche Rate klein. Sogar Kinder können bausparen, denn eine Altersgrenze gibt es nicht. Für die Verwendung des angesparten Guthabens gibt es keine Verpflichtungen – es kann für eine Baufinanzierung eingesetzt werden, muss aber nicht.
• Mit vermögenswirksamen Leistungen werden Bausparverträge steuerlich begünstigt.
• Für Häuslebauer oder Immobilienbesitzer ist das Baudarlehen der zweiten Phase des Bausparvertrages auch heute interessant, wenn es im aktuellen Vergleich mit den Zinsen anderer Angebote mithalten kann. Können Bauherren heute eine niedrige Zinshöhe für die Darlehensphase aushandeln, kann sich das später auszahlen.
• Bausparverträge eignen sich außerdem als Sicherheit innerhalb von Finanzierungen.
• Beliebt sind Bausparverträge für kleine Darlehenssummen, etwa für Sanierungen oder Umbauten bis 50.000 €. Baufinanzierer sind oft nicht interessiert, der Aufwand wäre zu hoch. Bausparkassen verzichten hier auf die Eintragung der Grundschuld – das spart Kosten und Zeit.

Diese Zulagen erhalten Bausparer (Stand 2022)

• Vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers

  Monatlich bis zu 40 Euro, zusätzlich zum Lohn oder Gehalt, steuerfrei und ohne Abgaben für die Sozialversicherung

• Arbeitnehmersparzulage

  43 Euro im Jahr, beim Finanzamt zu beantragen. Hier gilt eine Verdienstgrenze von 17.900 Euro (35.800 Euro bei Zusammenveranlagung)

• Wohnungsbauprämie

  Nur für Bausparer, die nicht mehr als 35.000 Euro (70.000 Euro bei Zusammenveranlagung) im Jahr als zu versteuerndes Einkommen verdienen. Das Guthaben muss nachweislich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Die Höhe dieser Zulage orientiert sich an den eigenen Einzahlungen des Bausparers, Leistungen des Arbeitgebers bleiben unberücksichtigt.

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Die Nachteile des Bausparens

• In der derzeitigen Niedrigzinsphase lohnen sich Bausparverträge für die Vermögensanlage eigentlich nur noch, um die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers mitzunehmen. Banken und Sparkassen können im Moment leider keine attraktive Verzinsung für dieses Produkt anbieten.
• Außerdem fallen relativ hohe Abschlusskosten an, meist ein bis sogar zwei Prozent der Bausparsumme. Diese ist bei Vertragsabschluss fällig, wird oft mit den ersten Einzahlungen verrechnet. Eine Kündigung des Vertrags nach kurzer Zeit führt daher für den Sparer zu erheblichen Verlusten.
• Im Bausparvertrag wird leider nicht festgelegt, wann genau die Bausparsumme zur Verfügung steht. Damit kann bei Baubeginn eine Zwischenfinanzierung nötig werden.

Der Abschluss des Bausparvertrages

Bausparverträge sind sehr flexible Produkte. So ist es kein Problem, die Bausparsumme nachträglich zu erhöhen. Vereinbart werden:

• die Bausparsumme
• der Zinssatz der Ansparphase und der spätere Darlehenszins
• die Ansparzeit
• das anzusparende Mindestguthaben
• die Tilgungszeit für das Bauspardarlehen
• die Abschlussgebühr

Die Ansparphase des Bausparvertags

In den ersten Jahren spart der Vertragsinhaber die Mindestsparsumme an, meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Die Höhe der Einzahlungen ist abhängig von der vereinbarten Bausparsumme. Der monatliche Regelsparbetrag liegt bei drei bis zehn Promille der Bausparsumme.

Beispiel

Bausparsumme	Verwendungszweck	Monatlicher Regelsparbetrag
10.000 €	noch nicht definiert	3 Promille: 30,00 Euro
20.000 €	Instandhaltungsrücklage (z.B. Dachsanierung)	3 Promille: 30,00 Euro
150.000 €	Teil einer Baufinanzierung	5 Promille: 750,00 Euro

In dieser Zeit erhält der Sparer einen (geringen) Guthabenzins. Einige Kasse bieten heute nur noch 0,1 Prozent auf die Einlagen.

Zuteilungsreife und Bewertungszahl des Bausparvertrags

Das Guthaben wird erst ausgezahlt, wenn er zuteilungsreif ist, also

• die Mindest-Bausparsumme eingezahlt wurde
• die Mindestlaufzeit erreicht ist
• die Bewertungszahl hoch genug ist

Dieser Zeitpunkt wird nicht vorab festgelegt. So kann nicht jeder Bausparer sein Guthaben zum Wunschtermin erhalten. Bausparen beruht auf dem Solidarprinzip – die Bausparkasse kann nur aus den Sparbeiträgen anderer Vertragsinhaber auszahlen. Um eine gerechte Verteilung zu organisieren, wurde die Bewertungszahl eingeführt. Die Berechnungsmethode dieser Kennziffer ist jedoch für die Sparer nicht transparent.

Die Darlehensphase des Bausparvertags

Bauspardarlehen lassen sich in der Regel sehr flexibel gestalten, anders als die Annuitätendarlehen der Kreditinstitute. Achten Sie darauf, Ihre gewünschten Konditionen wie Sondertilgungen oder eine Anpassung der Tilgungshöhe im Vertrag festzuhalten. Üblich sind Bauspardarlehen mit einer Laufzeit bis zu 10 Jahren. Die kurze Tilgungszeit bringt relativ hohe Tilgungsraten mit sich. Gezahlt werden müssen nun Zins und Tilgung – wie bei jedem anderen Darlehen auch.

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Was ist ein Vorausdarlehen?

Wer sofort über seinen Bauspardarlehen verfügen möchte, sollte sich für ein Vorausdarlehen interessieren. Zu Baubeginn wird hier ein Darlehen aufgenommen, dass endfällig wird. Während der Laufzeit fallen also nur Zinsen an. Gleichzeitig zahlt der Bauherr in einen Bausparvertrag ein. Wenn dieser zuteilungsreif ist, setzt er das Guthaben für die Tilgung des vorab aufgenommenen Darlehens ein und beginnt, das Baudarlehen abzuzahlen.

Der Bausparvertrag in der Finanzierung

Bausparen kann für Immobilieneigentümer also auch heute noch interessant sein, das ist jedoch sehr stark von den individuellen Bedingungen abhängig. Fragen Sie bei jeder Finanzierungsberatung, ob man einen Bausparvertrag einbeziehen kann. Berücksichtigen Sie diese Möglichkeit auch, wenn Sie unseren Baufinanzierungsrechner