Grunderwerbsteuer - Steuern beim Kauf einer Immobilie

• 01.

  Bei welchen Vorgängen fällt keine Grunderwerbsteuer an?

  Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn man eine Immobilie im Inland kauft und Verkäufer und Käufer für die Eigentumsübertragung einen notariellen Kaufvertrag schließen. Dies erfolgt beispielsweise beim Erwerb eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Bauplatzes. Die Steuer ist einmalig vom Käufer bzw. bei mehreren Käufern (z.B. Ehegatten) von jedem anteilig zu bezahlen. Die Gesetzesgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz.

• 02.

  Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

  Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem Kaufpreis des notariellen Kaufvertrages und bezieht sich somit auf den aktuellen Wert der Immobilie. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland momentan zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 2022). Im Finanzierungsplan zählt die Grunderwerbsteuer zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Da sie häufig einen nicht unerheblichen Betrag umfasst, ist es sehr wichtig, sie bei einer Finanzierung zu berücksichtigen.

• 03.

  Wann beschränkt sich die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksanteil?

  Die Grunderwerbsteuer berechnet sich ausschließlich aus dem Grundstückswert, wenn der Käufer ein Grundstück erwirbt, auf dem er erst zu einem späteren Zeitpunkt ein Haus errichtet. Die Verträge müssen dabei zeitlich und inhaltlich voneinander getrennt abgeschlossen werden. Der Käufer zahlt in diesem Fall keine Grunderwerbsteuer für die Baukosten des Hauses. Fallen jedoch Grundstückskauf und Werkvertrag für das Haus zusammen und werden z.B. aus einer Hand vergeben (Verkäufer und Baufirma stehen in Verbindung) und in einem Kaufvertrag geregelt, so spricht man von einem einheitlichen Vertragswerk. In diesem Fall berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtbetrag, also sowohl aus den Kosten für das Grundstück als auch aus den Baukosten.

Grunderwerbsteuer-Rechner

• 04.

  Bei welchen Vorgängen fällt keine Grunderwerbsteuer an?

  Bei folgendem Grunderwerb erhebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer:

  • Das Grundstück oder die Immobilie wird zwischen Ehegatten oder zwischen eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern veräußert.
  • Der Verkauf einer Immobilie erfolgt in gerader Linie zwischen Verwandten, also zwischen Eltern und Kindern.
  • Die Übertragung einer Immobilie kommt durch Schenkung von Ehegatten, Lebenspartner oder zwischen Eltern und Kindern zustande.
  • Der Erwerb erfolgt durch Miterben im Zuge der Teilung eines Nachlasses.
  • Es handelt sich um ein geringwertiges Grundstück oder eine Immobilie, deren Wert unter 2.500,00 EUR liegt.
  • Eine Grunderwerbsteuer entfällt ebenfalls bei bestimmten betrieblichen Umstrukturierungen. Dabei ist ausschlaggebend, dass sich die Beteiligungs­verhältnisse nicht mittelbar ändern.

• 05.

  Was versteht man unter Zubehör?

  Zu einer Immobilie zählen Dinge, die untrennbar mit dieser verbunden sind. Aus diesem Wert berechnet sich die Grunderwerbsteuer. Bewegliche Gegenstände, die man jederzeit entfernen kann - sogenanntes Zubehör - gehören nicht zu einer Immobilie. Dieses Zubehör können Käufer und Verkäufer aus dem Kaufpreis herausrechnen und separat im Kaufvertrag aufführen. Der anteilige Kaufpreis für die Immobilie sinkt und somit auch die Bemessungs­grundlage für die Berechnung der Steuer. Als Zubehör gelten beispielsweise Küchen, Saunen, Schränke (keine Einbauschränke) oder Markisen. Das Finanzamt kann grundsätzlich einen Nachweis über den Umfang des Zubehörs verlangen und den Wert des Zubehörs überprüfen.

• 06.

  Warum gibt es in den verschiedenen Bundesländern unterschiedliche Steuersätze?

  Bis zum 1.9.2006 galt ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent bundesweit. Seit diesem Zeitpunkt jedoch dürfen die Bundesländer den Grunderwerb-Steuersatz individuell festlegen. Einige Bundesländer (Bayern, Sachsen) haben den Steuersatz bisher bei den ursprünglichen 3,5 Prozent belassen. Andere hingegen haben diesen bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises erhöht. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise beträgt der Steuersatz schon seit 2015 ebenfalls 6,5 Prozent. Die jüngste Änderung betrifft Mecklenburg-Vorpommern, wo zum 01.07.2019 eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent auf 6,0 Prozent stattfand. Für die Nutzung des Online-Rechners ist deshalb die Vorgabe des Bundeslandes sehr wichtig.

  Ausschlaggebend für die Höhe des Steuersatzes ist der Beurkundungstermin, also das Datum auf dem Kaufvertrag. Wird ein Kaufvertrag z.B. im März 2019 geschlossen, gilt auch der zu diesem Datum gültige Steuersatz.

• 07.

  Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

  Die Steuer ist fällig, sobald das Finanzamt dem Steuerschuldner (bzw. den Steuerschuldnern) einen Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Die Benachrichtigung des Finanzamtes erfolgt automatisch nach Abschluss des Kaufvertrages über den Notar. Sobald der Steuerschuldner die Grunderwerbsteuer beglichen hat, erteilt das Finanzamt eine Unbedenk­lichkeits­bescheinigung und sendet diese an den beurkundenden Notar.

• 08.

  Was ist eine Unbedenk­lich­keits­bescheinigung?

  Die Unbedenk­lich­keits­bescheinigung beim Kauf einer Immobilie ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass der Steuerschuldner die Grunderwerbsteuer gemäß Kaufvertrag bezahlt hat. Liegt diese dem Grundbuchamt vor und sind alle weiteren Voraussetzungen des Kaufvertrages erfüllt, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.

• 09.

  Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht entrichtet wird?

  Fehlt dem Notar die Unbedenk­lich­keits­bescheinigung vom Finanzamt, beantragt er beim Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung der Immobilie. Die Grundbuchämter sind angewiesen, die Umschreibung erst vorzunehmen, wenn die Unbedenk­lich­keits­bescheinigung vorliegt. Wird die Grunderwerbsteuer nicht oder verzögert bezahlt, kann so lange keine Eigentumsumschreibung erfolgen.

• 10.

  Was ist der Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer?

  Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die das Finanzamt im Zuge eines Kaufvertrages fällig stellt. Die Grundsteuer hingegen ist eine regelmäßige Steuer für Immobilieneigentum, die jährlich vom Eigentümer eines Grundstücks zu bezahlen ist. Die Grundsteuer erhebt die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Das gesetzliche Recht ist das Grundsteuergesetz.