Die Abschreibung von gewerblich sowie zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden

Immobilien als Rentenvorsorge – immer mehr Bürger in Deutschland erwerben Gebäude und Grundstücke, um aus der Vermietung zusätzlichen Einnahmen zu erhalten. Viele rechnen damit, im Alter so ihre Renten aufbessern zu können. Doch alle Einkünfte daraus müssen auch versteuert werden. Als Vermieter müssen Sie das kleine Einmaleins des Unternehmers beherrschen. Gerade das Thema Abschreibungen wirft hier immer wieder Fragen auf.

Berechnung der Immobilien-Abschreibung

Mit Hilfe unseres Abschreibungsrechners für Gebäude ermitteln Sie ganz bequem die Höhe der Abschreibung für Ihr Gebäude unter Berücksichtigung der Nutzungsdauer. Ein Abschreibungsplan liefert die genauen abzuschreibenden Beträge verteilt auf die betreffenden Steuerjahre. Alle notwendigen Informationen finden Sie unterhalb des Rechners.

1. Der Gewinn aus der Immobilie ist steuerpflichtig

Jeder Immobilienbesitzer, der aus der Vermietung oder Verpachtung seines Eigentums Einkommen erzielt, muss auf seinen Gewinn daraus Einkommensteuer entrichten. Gehört die Immobilie nicht zum Betriebsvermögen eines bilanzierungspflichtigen Unternehmens, so können Sie den Gewinn durch einen einfachen Vergleich der Einnahmen und Ausgaben (Einnahme-/Überschussrechnung) ermitteln. Neben den tatsächlichen Ausgaben dürfen auch die Abschreibungen den Gewinn mindern. Hier gilt der Paragraph 7, Abs. 1 des deutschen Einkommensteuergesetzes.

2. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden

Grundstücke können nicht verschleißen – ihre Nutzungsdauer ist unbeschränkt. Daher gibt es hier keine Abschreibung. Für Gebäude schreibt der Gesetzgeber die jährliche Abschreibungsrate genau vor. Doch wenn im Kaufvertrag nur ein Preis für Gebäude mit Grundstück steht, wird es schwierig. Um die Jahresabschreibungen zu ermitteln, müssen Sie den Kaufpreis dann aufteilen. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür auf seiner Internetseite eine Berechnungshilfe zur Verfügung.

3. Ausgangspunkt sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

Grundlage für die Berechnung der Abschreibungen sind alle Kosten und Nebenkosten, die bei der Anschaffung bzw. der Herstellung des Gebäudes notwendig waren. Größter Posten ist natürlich der Kaufpreis, hinzu kommen aber auch die Notarrechnungen, die gezahlte Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen vor dem Einzug. Sogar nachträgliche Herstellungskosten können anfallen, wenn innerhalb der ersten Jahre nach dem Erwerb der genutzte Raum erweitert wird.

4. Die Höhe der Abschreibung bei Gebäuden

Gemäß Einkommensteuergesetz dürfen Gebäude, die nach dem Jahr 2000 erworben wurden, mit jährlich 2 Prozent bei privater Nutzung abgeschrieben werden (bei gewerblicher Nutzung 3 Prozent). Im Moment sind Abschreibungen nur in gleichmäßig hohen Jahresraten (die sogenannte lineare Abschreibung) erlaubt. Im Jahr der Anschaffung dürfen Sie nur einen anteiligen Betrag abschreiben.

5. Abschreibungen gelten nicht für selbst genutztes Wohneigentum

Viele Eigenheimbesitzer wohnen selbst im erworbenen Haus und vermieten nur einzelne Wohnräume. Der Gesetzgeber zerlegt die Immobilie dann in selbstständige Gebäudeteile – den selbst genutzten und den fremd genutzten Teil. Für den eigenen Wohnraum dürfen Sie natürlich keine Abschreibungen geltend machen. Die Aufteilung der Anschaffungskosten kann anhand der Flächenanteile vorgenommen werden.

6. Dauer der AfA Immobileien zu Wohnzwecken bzw. bei gewerblichen Gebäuden / Gewerbeimmobilien

Die lineare AfA für zu Wohnzwecken dienenden Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, beträgt 50 Jahre lang zwei Prozent.

Für gewerblich genutzte Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht privaten Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks – von der Steuer abgesetzt werden.

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